Contratto preliminare o compromesso per acquisto della casa.
In termini generali, per preliminare si intende il contratto a mezzo del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, il cui contenuto essenziale deve essere già indicato nel contratto preliminare. Il contratto preliminare produce, pertanto, effetti obbligatori.
La massima diffusione dello schema preliminare/definitivo si rinviene nell’ambito della compravendita immobiliare. Fermo restando che sarà sempre possibile procedere direttamente con la stipula del rogito, le parti di norma differiscono il passaggio di proprietà ad un momento successivo per i motivi più disparati, quali, a titolo esemplificativo, la necessità per l’acquirente di ottenere il mutuo dalla banca, oppure, per l’alienante, di regolarizzare il bene sotto l’aspetto urbanistico.
In tale ambito, con il preliminare di compravendita (detto anche “compromesso”) il promittente acquirente ed il promittente alienate si obbligano pertanto a stipulare un successivo contratto definitivo avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un determinato bene immobile.
Ai sensi dell’art. 1351 cod. civ. il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Conseguentemente, nel caso specifico, dovrà essere redatto per iscritto.
Il compromesso dovrà indicare gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, quali l’identificazione esatta del bene, il prezzo, le modalità di pagamento, le modalità di consegna e la data in cui verrà stipulato l’atto pubblico. In proposito è prassi che il notaio rogante sia indicato dalla parte acquirente, che dovrà anche provvedere al saldo degli onorari.
La sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita è solitamente accompagnata dalla dazione di una somma di denaro, da parte del promittente acquirente, a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1385 cod. civ. Tale somma verrà successivamente imputata al prezzo.