Il dissenso dei condomini rispetto alle liti

In ambito condominiale, capita (e non di rado) che uno o più condomini non siano d’accordo con la maggioranza, espressa dalla volontà assembleare, che voglia intentare una lite.

Può tale diversità di vedute avere ripercussioni pratiche? La risposta è affermativa.

Vediamo come il nostro legislatore disciplina la fattispecie del cd. “dissenso dei condomini rispetto alle liti”.   

  • L’art. 1132 cod. civ.
  • Manifestazione del dissenso
  • Limiti
  • Esito della lite favorevole per il condominio
  • In conclusione

L’art. 1132 cod. civ.

La norma di riferimento è quella contenuta nell’art. 1132 cod. civ: “Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente“.

Manifestazione del dissenso e suoi effetti.

La dichiarazione contenete la manifestazione del dissenso si attua attraverso un “atto notificato all’amministratore”, entro il temine perentorio di trenta giorni decorrenti dalla data dell’assemblea, se il condomino era presente, ovvero da quella della ricezione del relativo verbale, in caso si sua assenza (“giorno in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione”). Equipollente all'”atto notificato“, testualmente previsto dalla norma in esame, è l’invio di una raccomandata all’amministratore, modalità, quest’ultima, più semplice e, in quanto tale, maggiormente utilizzata nella prassi.

Effetto di una siffatta dichiarazione in capo al condomino che la manifesta è quello di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini, in relazione all’esito della lite. Conseguentemente, in caso di soccombenza del condominio, nulla potrà essere richiesto al condomino dissenziente.

Ulteriore corollario della separazione “della propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza” si rinviene nell’art. 1132, comma 2 del cod. civ., che assicura il diritto di rivalsa nei confronti degli altri condomini al condomino dissenziente che sia stato costretto a prestare un pagamento alla parte vittoriosa. E’, questa, l’ipotesi in cui anche il condomino dissenziente si trovi costretto a corrispondere ai terzi vincitori della lite le somme eventualmente dovute a loro favore che questi esigano dal condominio e dunque dai condomini pro quota.

Limiti

Non per tutte le liti può essere esercitata la facoltà di dissenso ai sensi dell’art. 1132 cod. civ.

La norma sul punto non è chiara. A dirimere la questione ha provveduto la giurisprudenza di legittimità.

Intanto, la lite dalla quale si intende dissentire deve essere deliberata dall’assemblea: “presupposto essenziale per l’esercizio da parte del condominio dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite è l’esistenza d’una delibera dell’assemblea resa necessaria dal fatto che la citazione notificata all’amministratore contiene una domanda avente ad oggetto una materia di competenza dell’assemblea stessa” (Cass. 2259/1998).

Ciò significa dunque che la norma in discorso non sarà applicabile ogni qualvolta la materia oggetto del contendere rientri ex lege tra i provvedimenti presi dall’amministratore ai sensi dell’art. 1133 cod. civ.

Deve inoltre trattarsi di controversia civile e, secondo la giurisprudenza maggioritaria espressasi nel silenzio della legge, esclusivamente in relazione alle liti tra il condominio ed i soggetti terzi.  

Esito delle favorevole per il condominio

Cosa accade se la lite in relazione alla quale il condomino si sia dissociato si riveli essere favorevole per il condominio? Può la presa di posizione inizialmente assunta dal condomino dissenziente avere ripercussioni negative sullo stesso?

In tale evenienza “il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente“, così recita il 3° comma dell’art. 1132 cod. civ.

E’ l’ipotesi, questa, in cui il giudice abbia disposto la compensazione delle spese o le procedure esecutive volte al recupero abbiano avuto  esito negativo.

Il disposto normativo in discorso non si applicherà, viceversa, nei casi in cui il condominio abbia deciso di non avviare le azioni di recupero.

In conclusione

In conclusione, la norma di cui all’art. 1132 cod. civ, seppure non ponga al riparo il condomino dall’effetto svantaggioso della lite sul piano sostanziale, gli consente quantomeno di prendere una posizione di distacco dalle decisioni assembleari e di non subire gli effetti procedurali della lite in caso di soccombenza, e, al contempo, di beneficiare, nei limiti analizzati, degli effetti postivi in caso di esito favorevole. Non è poco.

Stefano Manso