La gestione condominiale, soprattutto quella riferita a condomìni di non modeste dimensioni, è attività delicata, in quanto finalizzata a contemperare le esigenze, spesso contrastanti tra loro, di persone che non sempre – per usare un eufemismo – vanno d’accordo e che, anzi, attendono con ansia il giorno dell’assemblea per “rovesciare sul tavolo” le proprie divergenti posizioni.
Uno degli argomenti che fa sicuramente maggiormente litigare i condòmini è quello relativo alla costituzione del cd. fondo cassa morosi. Capita, infatti, che per far fronte alla ridotta liquidità determinata dal mancato versamento delle quote da parte di alcuni condòmini, si preveda l’istituzione di un fondo cassa speciale – detto appunto fondo morosi – finanziato col versamento di quote extra da parte dei condòmini maggiormente virtuosi.
In questi casi si discute se possa essere considerata legittima la decisione dell’assemblea di costituire un fondo di tal genere, che compensi le quote non corrisposte dagli insolventi e consenta all’amministratore di attingere le somme per affrontare regolarmente le spese relative alle parti comuni.
Di seguito una breve disamina di questo strumento per comprenderne finalità e limiti.
INDICE
1. Il fondo cassa condominiale: definizione
2. Il fondo morosi.
3. Costituzione: maggioranza richiesta.
4. Deroghe
5. Rimedi
6. In conclusione
1. Il fondo: definizione
La legge si occupa esclusivamente del cd. fondo cassa condominiale. Segnatamente, l’art. 13 della l. n. 220/2012 ha modificato il punto 4) dell’art. 1135 cod.civ., che ora prevede l’obbligo per l’assemblea condominiale di costituire un “fondo speciale” finalizzato all’esecuzione delle “opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni”. La finalità del fondo è, pertanto, quella di garantire al condomìnio l’accantonamento della provvista finalizzata a coprire determinate spese straordinarie deliberate dall’assemblea. Per tale motivo il fondo è qualificato come vincolato, in quanto la sua costituzione obbliga l’assemblea a prevederne una destinazione specifica.
2. Il fondo morosi
La riforma del 2012 non ha contemplato la costituzione del cd. fondo morosi, vale a dire il fondo cassa finalizzato a far fronte ai problemi di liquidità derivanti dal mancato versamento delle quote da parte di uno o più condòmini.
Non di meno, il fondo specifico, pur dando luogo a frizioni all’interno dei condomìni per il disappunto di chi, in regola coi pagamenti, non voglia sopperire alle mancanze altrui, è perfettamente legittimo. Si tratta, di fatto, di un prestito erogato dai condòmini in regola che verrà rimborsato solo quando e se il condomìnio riuscirà a recuperare le somme dovute dai debitori morosi. La costituzione del fondo è finalizzata ad evitare che i creditori del condomìnio possano agire contro il condomìnio stesso, sottoponendo a vincolo pignoratizio le parti comuni dell’edificio.
3. Costituzione: maggioranza richiesta.
L’adozione della delibera istitutiva del fondo cassa condominiale è valida con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136 cod.civ.: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio”.
Per quanto riguarda, invece, il fondo cassa morosi, che unicamente ci riguarda in questa sede, la questione cambia radicalmente.
Infatti, secondo il pensiero dominante della dottrina e della giurisprudenza di merito e di legittimità, l’adozione di una delibera istitutiva di questo particolare tipo di fondo richiede il consenso unanime dei condòmini. In caso contrario, essa sarebbe affetta dal più grave vizio della nullità.
A sostegno di tale tesi radicale si utilizzano i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dall’art. 1123, comma 1, cod. civ., secondo cui la suddivisione delle spese deve essere proporzionale al valore della proprietà di ciascun singolo condòmino.
Inoltre, altro argomento a favore è quello dell’obbligo dell’amministratore (art. 1129 cod. civ.) di agire giudizialmente per il recupero delle somme dovute dai condòmini morosi, così da reperire i fondi necessari che evitino al condomìnio di trovarsi in crisi di liquidità. Si tenga anche presente che i creditori del condomìnio non possono aggredire i condòmini in regola coi pagamenti se non dopo avere escusso quelli morosi, ragion per cui la costituzione del fondo morosi difficilmente potrebbe assumere i connotati dell’urgenza, che, come vedremo appresso, contempera la regola generale dell’adozione all’unanimità della delibera istitutiva del fondo siffatto.
4. Deroghe.
Quanto sopra, traghetta la nostra breve disamina sull’aspetto delle deroghe al principio generale. Secondo la giurisprudenza il criterio dell’unanimità può, infatti, senza dubbio subire delle deroghe.
Si pensi, ad esempio, al caso in cui un condomìnio non fosse in regola, perché privo di provvista, con il pagamento dell’utenza idrica condominiale e la società di gestione idrica minacciasse l’interruzione della fornitura (cd. slaccio). Quella appena descritta rappresenta senza dubbio una situazione di contingente necessità ed urgenza.
Ebbene, in tal caso è stato da sempre ritenuto che la delibera istitutiva del fondo morosi possa essere adottata a semplice maggioranza (Ex multis: Cass. n. 9083/2014; Cass. n. 13631/2001).
Concetto, ripreso da ultimo sempre dalla Suprema Corte (Cass. n. 12638/2020), che ha ribadito come non sia consentito all’assemblea condominiale che deliberi a maggioranza la ripartizione tra i condòmini non morosi il debito delle quote di quelli morosi, “fatta salva l’eccezione rappresentata da” situazioni di effettiva ed improrogabile urgenza di reperire le somme che evitino l’esecuzione forzata su parti comuni dell’esercizio.
In buona sostanza, il pur sacrosanto diritto del condòmino virtuoso di non doversi far carico delle inadempienze altrui verrebbe sacrificato in tutti i casi in cui l’interesse in gioco fosse quello più alto, rappresentato dalla salvaguardia del bene comune.
Il quorum deliberativo, in tale specifici conclamati casi di urgenza, sarebbe, in seconda convocazione, quello della maggioranza semplice, vale a dire un terzo, espresso in millesimi, del valore dell’edificio, che sia rappresentato dalla maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea.
5. Rimedi
Al di là dei motivi di deroga sopra esaminati, la delibera istitutiva del fondo morosi non assunta all’unanimità è, come detto, da considerarsi nulla.
Per chiarezza, giova rappresentare che i vizi che possono colpire una delibera assembleare sono quelli, appunto, della nullità ed il meno grave dell’annullabilità.
Quali sono le differenze nella materia che ci occupa della ripartizione delle spese? Per rispondere, utilizziamo le parole di un recente intervento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. n. 9839/2021): “In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, cod. civ.”.
Operativamente, poi, le delibere annullabili devono essere impugnate a pena di decadenza entro trenta giorni, decorrenti dal giorno dell’assemblea, per i condomini presenti e dissenzienti o astenuti, e dalla data di ricezione del verbale, per i condomini assenti (art. 1137 cod. civ.).
Quelle nulle non sottostanno, viceversa, a tale ristretto vincolo temporale.
Un’ultima questione è legata al fatto che la materia condominiale rientra tra quelle per le quali è prevista la procedura di mediazione obbligatoria, in difetto dell’esperimento della quale la domanda giudiziale diviene improcedibile.
La domanda di mediazione riveste effetto interruttivo del termine per impugnare la delibera annullabile.
Tuttavia, questo l’aspetto nodale, la medesima domanda deve essere portata a conoscenza della controparte entro il predetto termine di 30 giorni, non essendo sufficiente a tal fine la semplice presentazione della stessa, sempre nel termine di 30 giorni, all’organismo di mediazione.
Naturalmente, quanto esposto vale per le sole delibere annullabili e non già per le nulle, quali quelle istitutive del fondo morosi in assenza dell’unanimità dei condòmini. Per queste ultime, così come non si applica il temine breve di decadenza per la loro impugnazione davanti all’autorità giudiziaria, allo stesso modo non soggiacciono al medesimo termine per la preventiva ed obbligatoria presentazione della domanda di mediazione.
6. In conclusione
L’istituto del fondo cassa morosi è sicuramente strumento utile volto a salvaguardare le esigenze creditizie di soggetti terzi che svolgano la propria attività, eroghino servizi o realizzino opere a favore del condominio.
Nondimeno, una corretta gestione del fondo, ed ancora prima, la sua stessa previsione ed attuazione, deve tenere anche in considerazione le esigenze dei condomini in regola con i pagamenti, che, comprensibilmente, non vogliano farsi carico delle condotte meno virtuose di altri condomini.
Come spesso accade, spetterà, allora, all’amministratore l’arduo compito di mediare tra le posizioni contrastanti, tenendo conto che spesso esse si presentano in contesti in cui la linea divisoria tra la l’urgenza e l’ordinarietà non è sempre agevole da individuare.
Stefano Manso