In condominio, le assemblee non sempre si svolgono secondo le regole. Una delle irregolarità più frequenti è questa: l’assemblea delibera su un argomento che non era indicato nell’ordine del giorno. È una situazione che genera molta confusione tra i condomini, perché in tanti credono che una delibera del genere sia radicalmente nulla — come se non fosse mai esistita, carta straccia. Ma è davvero così?
La risposta è no, e a ricordarcelo con chiarezza è la Cassazione con l’ordinanza n. 1098 del 19 gennaio 2026. La Seconda Sezione Civile ha infatti confermato un principio giuridico consolidato ma troppo spesso ignorato: la delibera condominiale adottata su una questione assente dall’ordine del giorno non è nulla, ma soltanto annullabile.
Cosa cambia, in concreto? Moltissimo. Una delibera nulla può essere contestata in qualunque momento, anche a distanza di anni, da chiunque vi abbia interesse. Una delibera soltanto annullabile, invece, deve essere impugnata davanti al giudice entro trenta giorni dalla data in cui il condomino ne ha avuto conoscenza, come stabilisce l’art. 1137 del Codice Civile. Se quei trenta giorni passano senza che nessuno agisca, la delibera si consolida e diventa definitivamente efficace per tutti — anche per chi era assente alla riunione, anche per chi votò contro.
Il caso esaminato dalla Cassazione è molto istruttivo, proprio perché ruota attorno a questa distinzione. Alcune condòmine si erano viste addebitare le spese straordinarie per la riparazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Si opponevano, sostenendo di non dover pagare perché una precedente assemblea (quella del 17 giugno 2012) aveva addirittura autorizzato la dismissione di quell’impianto. Fatto sta che una successiva assemblea, riunitasi poche settimane dopo — il 9 luglio 2012 — avesse invece deciso di conservare e riparare l’impianto, stabilendo i criteri per la ripartizione dei costi.
Il problema è che nell’ordine del giorno di quell’assemblea del 9 luglio non era stato inserito il punto relativo al ripristino dell’impianto e alla ripartizione delle spese. Le condòmine, in giudizio, sostenevano che proprio per questo la delibera fosse radicalmente nulla. Ma la Cassazione ha respinto questa tesi, ribadendo un principio già affermato dalle Sezioni Unite: la deliberazione su un oggetto non contemplato nell’ordine del giorno comporta annullabilità, non nullità, con la conseguenza che, se non impugnata entro trenta giorni, diviene valida ed efficace per tutti.
E qui sta il punto: quella delibera del 9 luglio 2012 — quella che aveva scelto di riparare anziché dismettere — non era mai stata impugnata nei trenta giorni. Le condòmine, anziché contestarla subito, avevano cercato di recuperare il terreno perduto impugnando la delibera successiva, quella del 10 febbraio 2014, di semplice approvazione del consuntivo. Ma la delibera di consuntivo era meramente attuativa di una decisione già presa e ormai consolidata.
La Cassazione è stata netta su entrambi i fronti. Sul punto dell’ordine del giorno, ha ribadito — in linea con le Sezioni Unite del 2005 — che sono nulle solo le delibere prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o che incidono su diritti individuali dei condomini. Tutti gli altri vizi, compresa l’adozione di una delibera su materia estranea all’ordine del giorno, ricadono nell’annullabilità e scontano il termine perentorio di trenta giorni. Sul rapporto tra delibere, ha poi precisato che non si può rimediare a un’impugnazione mancata attaccando la delibera attuativa: se la delibera «a monte» — quella che fissa il criterio di ripartizione delle spese — non viene contestata nei termini di legge, le sue conseguenze vanno accettate.
La lezione per il condomino attento è chiara. I trenta giorni previsti dall’art. 1137 c.c. sono un termine perentorio: vanno presi sul serio. Qualunque irregolarità procedimentale — ordine del giorno incompleto, convocazione tardiva, maggioranze dubbie — va fatta valere immediatamente, con l’assistenza di un legale, senza illudersi che la delibera, in quanto “scorretta”, possa essere attaccata in qualsiasi momento. È esattamente il contrario: più il tempo passa, più la situazione si consolida, e ciò che era solo annullabile diventa intoccabile.