Se avete in corso una ristrutturazione, state costruendo casa o avete affidato dei lavori a un’impresa edile, probabilmente in queste settimane avrete sentito notizie poco rassicuranti. Le tensioni legate al conflitto in Iran stanno spingendo al rialzo il prezzo di materiali fondamentali per l’edilizia: il ferro è salito del 20% in pochi giorni, conglomerato bituminoso e membrane registrano rincari tra il 18 e il 20 per cento, mentre per acciaio e tubazioni in PVC il mercato è così incerto che alcuni fornitori accettano ordini «con riserva sui prezzi» e altri danno ai preventivi una validità di appena 24 ore. Il tutto si somma a un quadro già complicato: il calcestruzzo a inizio anno aveva già subito rincari intorno al 10% e il rialzo dei carburanti incide direttamente sui costi di trasporto verso i cantieri.
Questi scossoni non sono una novità assoluta. Chi opera nel settore ricorda bene cosa accadde nel 2022, quando lo scoppio della guerra in Ucraina fece schizzare i prezzi delle materie prime e mandò in tilt le catene di approvvigionamento. Oggi la storia sembra ripetersi, e con essa una domanda che molti nostri clienti – sia committenti che imprese – si pongono: quando il costo dei materiali esplode per una guerra in corso, chi paga la differenza?
La risposta, nel diritto italiano, ruota attorno a una norma contenuta nel codice civile che ha più di ottant’anni ma che in questi ultimi tempi è tornata prepotentemente al centro del dibattito: l’articolo 1664.
La regola base: l’articolo 1664 del codice civile
L’art. 1664 c.c. si intitola «Onerosità o difficoltà dell’esecuzione» e detta una regola semplice, almeno nella formulazione. Dice così: se durante l’esecuzione di un appalto si verificano circostanze imprevedibili che fanno aumentare (o diminuire) il costo dei materiali o della manodopera in misura superiore al 10% – esattamente un decimo – del prezzo complessivo pattuito, allora l’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo. La revisione, però, non copre l’intero aumento, ma soltanto la parte che supera quel 10%. Il primo decimo di aumento resta a carico di chi lo subisce: è quella che i giuristi chiamano «alea normale del contratto», ovvero il rischio che ciascuna parte si assume quando firma.
Facciamo un esempio concreto. Se avete stipulato un contratto per costruire una villetta a 300.000 euro e a metà lavori, per effetto di una crisi internazionale, i materiali aumentano del 25%, il costo aggiuntivo sarà di 75.000 euro. Di questi, 30.000 euro (il 10% del prezzo pattuito) restano a carico dell’appaltatore; i restanti 45.000 euro potranno essere richiesti al committente come revisione del prezzo.
Tutto chiaro? Non proprio. Perché il vero nodo è tutto in quell’aggettivo: «imprevedibili».
Cosa significa «imprevedibile»? Lo dicono i giudici
La giurisprudenza degli ultimi anni – sollecitata prima dalla pandemia, poi dalla guerra in Ucraina e ora dalle tensioni in Medio Oriente – ha precisato quando un evento può davvero considerarsi imprevedibile ai fini dell’art. 1664.
Se il contratto è stato firmato quando la crisi era già in corso, l’aumento dei prezzi non è invocabile come circostanza imprevedibile. Lo ha stabilito con chiarezza il Tribunale di Asti in una sentenza del gennaio 2025 (n. 16), relativa a un appalto firmato nel marzo 2022 per la realizzazione di una copertura metallica. L’appaltatore pretendeva la revisione del prezzo invocando proprio i rincari dovuti al conflitto russo-ucraino scoppiato nel febbraio 2022. Il giudice ha respinto la richiesta, osservando che alla fine di marzo 2022 – data della stipula del contratto – quelle tensioni internazionali e i loro effetti sui prezzi erano già noti e valutabili: l’impresa avrebbe «potuto, ed anzi dovuto, secondo diligenza, vagliare detti fattori, alla stipula del contratto, onde richiedere prezzi più elevati».
Sullo stesso principio si è attestato il Tribunale di Rovigo, con sentenza dell’ottobre 2025 (n. 684), che ha richiamato un insegnamento consolidato della Cassazione: l’art. 1664 è una specificazione del principio generale secondo il quale, nei contratti a esecuzione prolungata nel tempo, ciascuna parte si assume il rischio degli eventi che rientrano nella normalità. Se il rialzo dei prezzi era già in atto e noto nel settore – perché la pandemia aveva già sconvolto le catene produttive, perché la guerra era già iniziata – l’appaltatore non può poi pretendere di scaricare quel costo sul committente. Doveva tenerne conto quando ha formulato l’offerta.
Al contrario, se il contratto è stato firmato prima dello scoppio della crisi, il discorso cambia radicalmente. Il Tribunale di Bologna, in una sentenza del gennaio 2025 (n. 217), ha riconosciuto che gli aumenti dei prezzi dei materiali verificatisi nel periodo pandemico da COVID-19 e per effetto dei bonus edilizi costituiscono un «fatto notorio» di imprevedibilità. Il Tribunale di Torino, in una recentissima pronuncia del marzo 2026 (n. 1475), ha stabilito che la pandemia è un evento imprevedibile e straordinario quando il contratto è stato stipulato nei giorni immediatamente precedenti il suo scoppio, riconoscendo all’appaltatore il diritto alla revisione – sia pure per un importo inferiore a quello richiesto, perché la prova dell’aumento va fornita in modo analitico e documentato, non a spanne.
Attenzione alle clausole del contratto: l’art. 1664 si può escludere
Un punto sul quale molti imprenditori cadono – e che può costare carissimo – è la derogabilità dell’art. 1664. In parole semplici: le parti, quando firmano il contratto, possono decidere di escludere del tutto la revisione dei prezzi, inserendo una clausola che stabilisce che il corrispettivo è «fisso e invariabile» e che l’art. 1664 non si applica.
Questa clausola è perfettamente valida. Non servono formule magiche, non è vessatoria (non richiede la doppia firma prevista dall’art. 1341 c.c.) e vincola entrambe le parti: come l’appaltatore non può chiedere aumenti, così il committente non può chiedere riduzioni. Lo ha ribadito il Tribunale di Milano in una sentenza dell’agosto 2025 (n. 6576), che ha dato torto a un subappaltatore il quale, dopo aver abbandonato il cantiere invocando gli aumenti dei prezzi dovuti a pandemia e guerra, si è visto respingere ogni pretesa perché il contratto conteneva proprio una clausola di deroga espressa all’art. 1664. Risultato: inadempimento grave, risoluzione del contratto, condanna al risarcimento.
Anche il Tribunale di Roma, con sentenza del febbraio 2024 (n. 2500), ha ribadito che se il contratto dice «il prezzo è fisso e invariabile e non è ammessa la revisione dei prezzi né l’art. 1664 c.c.», quella clausola chiude ogni possibilità di revisione, salvo provare che vi siano state circostanze «del tutto eccezionali» espressamente fatte salve. E a chi obiettava che la clausola fosse vessatoria, il giudice ha risposto che non lo è affatto: grava ugualmente su entrambe le parti, perché impedisce tanto la revisione al rialzo quanto quella al ribasso.
La differenza tra appalto pubblico e appalto privato
Un’altra precisazione importante: l’art. 1664 si applica soltanto agli appalti tra privati. Se l’appalto è pubblico – cioè il committente è un Comune, una Regione, lo Stato o un ente pubblico – la disciplina è diversa e segue regole speciali. Oggi, per gli appalti pubblici, il riferimento è l’art. 120 del nuovo Codice Appalti (D.Lgs. 36/2023), che prevede meccanismi di revisione prezzi e modifiche contrattuali con presupposti e limiti propri.
Il Tribunale di Napoli, in una sentenza del luglio 2025 (n. 6771), ha ricordato che «l’art. 1664 c.c. richiamato da parte attrice è disposizione civilistica applicabile ai contratti di appalto privati, laddove con riferimento alle sopravvenienze sperequative negli appalti pubblici la giurisprudenza è concorde nel ritenere che la normativa di cui al D.Lgs. 50/2016 […] detti una disciplina speciale, all’art. 106, prevalente su quella generale dettata dal codice civile».
L’ultima parola: la revisione copre solo l’eccedenza al decimo
Un ultimo chiarimento arriva dalla Corte d’Appello di Venezia, che con una sentenza del febbraio 2026 (n. 394) – la più recente sul punto tra quelle esaminate – ha fissato un principio importante: anche quando il committente accetta di pagare l’aumento richiesto dall’appaltatore, se l’aumento supera il 10% del prezzo iniziale, il committente ha diritto a farsi restituire quella quota (il decimo, appunto) che la legge pone a carico dell’appaltatore come rischio normale del contratto. Nel caso deciso a Venezia, l’appaltatore aveva ottenuto un aumento del 22% e il committente, che aveva pagato l’intero incremento, si è visto riconoscere la restituzione di 21.000 euro – esattamente il 10% del corrispettivo originario di 210.000 euro – perché quella quota, per legge, resta a carico di chi esegue i lavori.
Consigli pratici
Alla luce di questo quadro, qualche indicazione concreta:
· Se siete un committente e l’impresa vi chiede un aumento adducendo i rincari bellici, verificate innanzitutto quando è stato firmato il contratto: se la crisi internazionale era già in corso e nota, la richiesta potrebbe essere infondata. Controllate poi se il contratto contiene una clausola di deroga all’art. 1664: se c’è, l’aumento non è dovuto. Se invece il contratto è stato firmato prima che la crisi scoppiasse o si aggravasse, la richiesta potrebbe essere legittima, ma solo per la parte che eccede il 10% del prezzo pattuito.
· Se siete un appaltatore e state subendo rincari che mettono a rischio la sostenibilità economica dei lavori, documentate analiticamente ogni aumento: non bastano stime forfettarie o report generici. Dimostrate con fatture, listini e computi metrici l’incremento effettivo dei costi, voce per voce. E ricordate: il diritto alla revisione va esercitato tempestivamente, prima che il contratto venga risolto o i lavori ultimati senza riserve.
· Per chi firma oggi un contratto di appalto: valutate attentamente se inserire o meno la clausola di deroga all’art. 1664. In un contesto geopolitico così instabile – con due guerre in corso che impattano direttamente sulle catene di approvvigionamento – rinunciare alla revisione prezzi significa accollarsi un rischio molto concreto. D’altro canto, per il committente, accettare la revisione senza limiti significa esporsi a richieste di aumento potenzialmente molto consistenti. Una via intermedia, sempre più praticata, è quella di prevedere meccanismi automatici di adeguamento legati a indici ufficiali (come i prezzari regionali o gli indici ISTAT), che danno certezza a entrambe le parti e riducono il contenzioso.
In ogni caso, prima di assumere decisioni – che si tratti di contestare una richiesta di aumento o di avanzarla – il consiglio è sempre lo stesso: rivolgetevi al vostro avvocato di fiducia. Ogni contratto ha le sue specificità, ogni cantiere la sua storia, e solo un esame mirato del caso concreto può dare risposte affidabili.