omessa registrazione del contratto di locazione

Omessa registrazione del contratto di locazione: conseguenze

Cosa succede nel caso di mancata registrazione del contratto di locazione?

Capita talvolta che le parti di un rapporto di locazione immobiliare convengano di non procedere alla registrazione del contratto entro il termine legale di 30 giorni, o di non sottoscrivere alcun contratto.
Il fenomeno dell’affitto in nero – in questo si traduce tale omissione – comporta tuttavia due conseguenze ben precise, l’una sul piano fiscale, l’altra su quello civilistico. Tali conseguenze non sempre vengono percepite dalle parti nella loro portata. Che non è trascurabile.  

Conseguenze di natura fiscale.

Sotto l’aspetto fiscale l’affitto in nero costituisce un fenomeno di evasione.
Può concretizzarsi o in un’omessa dichiarazione del canone o in una dichiarazione infedele, vale a dire la dichiarazione di un canone minore rispetto a quello effettivamente percepito.
Per il proprietario la sanzione per l’omesso pagamento dell’imposta di registro è pari ad un importo variabile dal 60% al 120% dell’imposta evasa, per le ipotesi di omessa dichiarazione e dal 90% al 180% per la dichiarazione infedele (percentuali raddoppiate per gli immobili ad uso abitativo).
Attenzione. Contrariamente alla diffusa ed erronea convinzione, anche l’inquilino, parte di un contratto non registrato, può andare in contro a sanzioni di natura fiscale.
Infatti, se, civilisticamente, l’obbligo di provvedere alla registrazione sorge in capo al locatore (che poi potrà farsi rimborsare il 50% del costo dal conduttore), le sanzioni connesse all’omessa registrazione possono essere richieste tanto al proprietario dell’immobile che all’inquilino. Sussiste tra questi due soggetti, infatti, una responsabilità solidale nei confronti del Fisco.
E’ sempre ammessa la registrazione tardiva del contratto di locazione. Ritorneremo successivamente sugli effetti che essa produce.

3. Conseguenze di natura civilistica.

Quali sono le conseguenze che l’affitto in nero comporta sotto l’aspetto civilistico? 
Un contratto verbale o una scrittura privata non registrata sono affetti da nullità. Il contratto nullo non solo non produce effetti per il futuro ma è come se non fosse mai venuto ad esistenza.
Sul piano pratico, la nullità riferita al contratto di locazione implica che al proprietario che abbia locato il proprio immobile ad un inquilino che versi in stato di morosità sarà preclusa la possibilità di riottenere la disponibilità del proprio immobile in tempi ragionevoli, mediante il ricorso alla procedura di sfratto, caratterizzata dalla sommarietà e celerità.
Del pari al proprietario sarà inibita la possibilità di richiedere il pagamento dei canoni arretrati,  tramite l’emissione del decreto ingiuntivo azionabile nel medesimo contesto processuale della procedura di sfratto.
Non solo. Ove sia stato il locatore ad imporre al conduttore l’affitto in nero, quest’ultimo potrà richiedere ed ottenere la restituzione dei canoni eventualmente già corrisposti al primo.

Quali rimedi?

Non potendo ricorrere alla procedura di sfratto, il proprietario di immobile oggetto di accordo verbale o di contratto non registrato avrà quale unica opzione quella di intentare l’azione per l’occupazione senza titolo del proprio immobile.
L’azione riveste il carattere di ordinarietà e, in quanto tale, comporta un notevole dilatarsi dei tempi per la sua definizione. Segnatamente, come puntualizzato dalla Suprema Corte (Cass. S.U. sent. n. 7305/2014), trattasi di azione di rivendicazione, che richiederà al proprietario l’onere di dimostrare il fondamento del proprio diritto di proprietà sul bene immobile, il titolo d’acquisto, proprio e dei precedenti danti causa.
Senza dubbio, una situazione quale quella sopra descritta si profilerebbe particolarmente vantaggiosa per l’inquilino, che potrà continuare ad occupare l’immobile per tutto il tempo occorrente alla definizione della lite (qualche anno).

Registrazione successiva

Importante evidenziare che è sempre ammessa la registrazione successiva della scrittura privata.
Anche in tale ipotesi di registrazione tardiva gli effetti si producono su due piani: fiscale e civilistico.
Tuttavia, se in passato erano pacifici quelli riferiti al primo, vale a dire la possibilità con la registrazione successiva di regolarizzare la propria posizione con il Fisco, non altrettanto pacifici erano quelli prodottisi sul piano civilistico.
Si riteneva infatti che la nullità, derivante,  come visto, dall’omessa registrazione entro il termine di 30 giorni, non fosse sanabile nemmeno con la registrazione tardiva. Con le conseguenze che abbiamo analizzato sopra.  
Una pronuncia in tal senso, in linea con l’orientamento della giurisprudenza di merito e di legittimità, è quella della Corte d’Appello di Roma, sent. n. 3753/2015, che aveva ritenuto l’irrimediabilità della scrittura non registrata nel termine di 30 giorni, e ciò in dipendenza del contenuto dell’art. 1423 cod. civ.: <<Il contratto nullo non può essere convalidato, se la legge non dispone diversamente[1].>>”
Tuttavia, più recentemente, la Corte, con Sent. n. 10498/2017 (in senso conforme si segnala anche Corte Cass. Ord. 20858/2017 – Ord. Sez. 3 n. 32934/2018), che pure ha ribadito il principio in forza del quale il contratto non registrato entro i termini di legge è affetto dal vizio della nullità, ha introdotto un rilevante elemento di novità, stabilendo che tale nullità sia sanabile con effetto retroattivo. In buona sostanza, la registrazione tardiva ha l’effetto di rendere pienamente valido il contratto già a far data dalla sua stipula. 
Sul piano sostanziale, ciò comporta l’automatica applicazione di tutti i meccanismi di tutela approntati, tendenzialmente a favore dell’inquilino, dalla L. n. 392/1978 (per le locazioni commerciali) e dalla L. 431/1998 (per quelle abitative).
Sul piano processuale, l’aspetto maggiormente incisivo risiede nella possibilità accordata al proprietario di agire giudizialmente, ricorrendo alla procedura più agile della convalida dello sfratto per morosità, ogni qualvolta in cui il proprio conduttore ometta o incorra in gravi ritardi nel pagamento dei canoni.

[1] La convalida consiste nell’atto con cui un soggetto, che avrebbe interesse ed il diritto di far valere la invalidità di un negozio giuridico, conferma, viceversa, il negozio stesso sancendone la sua definitiva efficacia.

In conclusione

Alla luce del mutato orientamento da ultimo analizzato gli effetti della mancata registrazione vengono in parte mitigati.
Nondimeno, il suggerimento è comunque quello di procedere sempre alla redazione della scrittura ed alla sua successiva registrazione nei termini di legge.
Una siffatta condotta virtuosa, infatti, da un lato porrà il cittadino al riparo dalle sanzioni di natura fiscale, dall’altro, garantirà maggiori tutele ad entrambe le parti: al conduttore nel corso della vigenza del rapporto contrattuale ed al proprietario, per l’ipotesi in cui il rapporto stesso dovesse sfociare in una fase patologica che rendesse necessario il ricorso all’Autorità Giudiziaria.
Stefano Manso

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