Cosa fare se l’inquilino non paga
Quando si affitta un appartamento può verificarsi, di tanto in tanto, che l’inquilino corrisponda il canone in ritardo, se non addirittura ne ometta del tutto il pagamento. Le motivazioni possono essere diverse e, se talvolta possono giustificare un ritardo nel pagamento, magari preventivamente concordato, la situazione si complica quando il nostro conduttore diventa – come si suol dire – “uccel di bosco”.
Vediamo quindi quali rimedi la legge appronta nei casi di morosità nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, con particolare riguardo alle peculiarità eventualmente necessitate dalla contingenza pandemica in corso.
Premessa: riferimento normativo
In tema di locazioni ad uso abitativo la legge a cui dobbiamo fare riferimento è la L. n. 431/98: “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”
La legge in questione (aggiornata con la L. n.2/2002) disciplina le locazioni ad uso abitativo, nelle sue diverse tipologie, prevedendo diverse sottocategorie. Ad integrare la regolamentazione della fattispecie concorrono anche alcune norme, ancora in vigore perché non abrogate, della L. 392/78 (legge sull’equo canone).
Tipologie di locazione
Già da una rapida carrellata delle diverse tipologie contrattuali può evincersi quanto la materia sia variegata.
Locazioni a canone libero
Sono quelle la cui determinazione del canone è rimessa alla libera contrattazione tra il locatore (chi affitta l’immobile) ed il conduttore (inquilino). Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e sono privi di benefici fiscali.
Locazioni a canone concordato
Sono i contratti il cui canone (di vantaggio rispetto ai prezzi medi di mercato) è determinato secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti. La prima scadenza è di 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, il contratto si rinnova sempre di 3 anni in 3 anni.
Locazioni ad uso transitorio
Sono contratti determinati da esigenze di natura temporanea, tanto dell’inquilino, quanto del proprietario, che devono essere necessariamente indicate in contratto. La durata varia da minimo un mese a massimo 18 mesi non rinnovabili. Il canone è libero.
Locazioni per studenti universitari
Di durata variabile da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36, rinnovabile, è un contratto rivolto a studenti universitari. Il canone è calmierato perché frutto di accordi con le organizzazioni di categoria.
Locazioni per finalità turistiche
Contratto particolarmente flessibile, proprio perché rispondente alle esigenze di natura turistica del conduttore. Flessibilità che si traduce in libertà di durata e di canone. La disdetta è automatica alla fine del periodo pattuito.
Morosità dell’inquilino
Queste dunque le numerose tipologie di locazione ad uso abitativo. Vediamo ora cosa si intende per morosità e quando, secondo le legge, il nostro inquilino può essere definito moroso.
La morosità è la situazione di ritardo nel pagamento di un debito. Nel caso che ci occupa, il debito è quello di natura pecuniaria relativo al canone di locazione, cui il conduttore (inquilino) è obbligato nei confronti del locatore (proprietario) quale corrispettivo del godimento del bene immobile.
La morosità si concretizza in un inadempimento, quando la prestazione (il pagamento dell’affitto) non avviene al momento dovuto. Nel diritto italiano, allorché si verifica un inadempimento, è possibile domandare giudizialmente la risoluzione del contratto, a condizione che l’inadempimento sia di non scarsa importanza (art. 1455 cod. civ.).
Nelle locazioni ad uso abitativo, l’art. 5 L 392-1978 prevede, che << […] il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista […] costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.>>
Pertanto, trascorsi venti giorni dalla scadenza, il locatore può rivolgersi ad un avvocato per avviare le pratiche per ottenere la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.
Cosa fare se l’inquilino è moroso
Trascorsi 20 gironi senza la ricezione del pagamento dell’affitto e senza alcun accordo con l’inquilino, si può passare alle vie legali. Non necessariamente ma sovente l’azione legale è preceduta dalla messa in mora dell’inquilino moroso. Trattasi di una formale diffida, inoltrata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, a mezzo della quale al conduttore dell’immobile viene intimato il pagamento entro un termine prestabilito, trascorso infruttuosamente il quale, si agirà in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di locazione, il successivo rilascio e, contestualmente, il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati.
La procedura di sfratto
Per ottenere lo sfratto dell’inquilino moroso, occorre rivolgersi al giudice competente, vale a dire il Tribunale del luogo dove si trova l’immobile oggetto della locazione.
Questa procedura riveste i caratteri dell’urgenza e può avere tre diversi esiti:
1) se l’inquilino non compare all’udienza indicata o, se comparendo, non si oppone, il Tribunale convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva (art. 663 c.p.c.);
2) se l’inquilino compare ed oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il Tribunale, sempre che nulla di grave osti e dietro istanza del locatore, “pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto” (art. 665 c.p.c.). Il processo prosegue nel merito, previo mutamento del rito da ordinario a speciale (art. 667 c.p.c.);
3) correlativamente, se le eccezioni sollevate dal conduttore sono, invece, fondate su prova scritta, il procedimento proseguirà nel merito col rito ordinario ma il giudice non emetterà l’ordinanza di rilascio.
L’ordinanza di convalida determina, sul piano sostanziale, la risoluzione del contratto di locazione e su quello processuale, costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Limitatamente alle ipotesi di sfratto per morosità la legge prevede anche la possibilità per il locatore di accompagnare la domanda di convalida dello sfratto a quelle di emissione di ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere, sino al completamento del rilascio.
Morosità dell’inquilino e Coronavirus
Sin qui la normativa generale.
Valutiamo a questo punto se siano intervenute o meno modifiche normative per effetto delle stringenti necessità legate alla particolare situazione sanitaria di quest’ultimo anno.
Infatti, sono sotto gli occhi di tutti gli effetti devastati creati dal Covid 19 sul piano economico, effetti tradottisi in perdita di un numero sempre crescente di posti di lavoro. Il venir meno dei precedenti livelli reddituali ha comportato per tanti una crescente situazione di difficoltà nel far fronte regolarmente son le spese correnti, tra le quali, per quanto ci interessa in questa sede, quelle relative al pagamento del canone di locazione.
La situazione così venutasi a creare prepara inevitabilmente il campo alla coesistenza di due interessi contrapposti, parimenti degni di tutela: da un lato, l’incolpevolezza della morosità dell’inquilino; dall’altro, il diritto del proprietario dell’immobile di ricevere il pagamento del canone.
Il pensiero dei giudici di merito
Fermo restando che il legislatore non è intervenuto a modificare l’impianto normativo generale sopra esaminato, l’attenzione degli operatori del settore si è concentrata sul pensiero della giurisprudenza di merito.
Ebbene, contrariamente a quanto previsto per le locazioni commerciali, per quelle abitative, di cui ci occupiamo in questa sede, non sono intervenute pronunce a favore della sospensione del pagamento o della riduzione dei canoni.
Interessante in proposito quanto indicato dal Tribunale di Cagliari a verbale della riunione ex art. 47 quater dell’Ordinamento Giudiziario. Dopo aver dettato le linee guida per le locazioni commerciali (in forza delle quali l’orientamento è quello di concedere una riduzione del canone a favore dei conduttori che dimostrino di avere avuto una contrazioni della propria attività per via delle disposizioni normative emergenziali), così, al contrario, si è espresso in ordine alle locazioni di immobili ad uso abitativo: <<Quanto detto fino ad ora vale per lelocazioni commerciali, ma non può applicarsi alle locazioni abitative. In tal caso, infatti, gli immobili locatihanno continuato ad assicurare pienamente l’utilità prevista dalle parti, secondo la destinazione funzionale propria degli immobili ad uso abitativo. In relazione alle locazioni per uso abitativo non è, dunque, proponibileuna riduzione del canone. L’unica eccezione va fatta con riferimento agli immobili locati a studenti universitari e lavoratori fuori sede che per via del lockdown non abbiano potuto utilizzare l’immobile perché costretti a risiedere in altro luogo: circostanza ovviamente da dedurre e provare specificamente. Solo in tal casopotranno trovare applicazione i medesimi criteri sopra indicati per le locazioni commerciali>>
L’inquilino, quindi, anche in tempi di pandemia deve corrispondere l’affitto al proprietario dell’immobile, potendo, in caso contrario, rischiare di incorrere nella procedura di sfratto. Per evitarlo, ha l’obbligo di corrispondere i canoni scaduti, gli interessi, gli oneri accessori e le spese (comprese anche quelle legali sostenute dal proprietario per intraprendere l’azione di sfratto). È comunque concessa la facoltà al conduttore moroso di richiedere il cd. “termine di grazia”: ai sensi dell’art. 55 L. 392/78 <<[…] il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.[…]>>
A tal proposito, sempre secondo quanto indicato dal Tribunale di Cagliari a verbale della riunione ex art. 47 quater dell’Ordinamento Giudiziario il pool di giudici delegati alla specifica materia si è così espresso: <<Con riferimento agli sfratti per morosità per le locazioni per uso abitativo appare opportuno, qualora ilconduttore chieda il termine di grazia e dimostri di avere un reddito che gli consenta di sanare la morosità,concedere il termine di grazia nella misura massima.>>
Decreto Milleproroghe
Tuttavia, se, da un lato, l’inquilino dovrà comunque corrispondere il canone di locazione onde non rischiare la procedura di sfratto, dall’altra, il proprietario, quand’anche ottenesse la convalida dal giudice, dovrà attendere il 30 giugno 2021 (salvo ulteriori proroghe) per l’esecuzione dello stesso. Così ha disposto il cd. Decreto Milleproroghe, lo scorso 23 dicembre: <>.
La precedente scadenza era stata fissata per il 31 dicembre 2020.
La morosità incolpevole
V’è da dire che, già prima che le problematiche sanitarie dell’ultimo anno causassero i noti danni sul tessuto economico sociale, era stato già istituito un meccanismo protettivo a favore di coloro che fossero incorsi in morosità incolpevole, quella cioè determinata dalla perdita o dalla consistente riduzione del reddito dei componenti produttivi del nucleo familiare. Per morosità incolpevole si intende, a titolo esemplificativo, perdita del lavoro per licenziamento, cassa integrazione, mancato rinnovo dei contratti a termine, cessazione di attività libero professionali derivanti da cause di forza maggiore, malattia grave, infortunio.
Al fine di apportare un sistema assistenzialistico volto a controbilanciare gli effetti sfavorevoli derivanti da situazioni quali quelle sopra descritte, con D.L n. 102 del 31.8.2013 (art. 6 c. 5), convertito con modifiche dalla L. 124/2013, era stato così istituito presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti un fondo finalizzato a sostenere le famiglie destinatarie di un atto di intimazione di sfratto per morosità.
Le risorse del fondo vengono ripartite tra le regioni e le province autonome di Trento ed Bolzano in base a quanto stabilito da un decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti.
L’argomento è oggi attuale più che mai in relazione all’emergenza sanitaria in corso. Segnatamente, l’art. 65. commi 2-ter e 2- quater, D.L. 18/2020 (cd. cura Italia), ha previsto una procedura accelerata per il riparto delle risorse in favore delle regioni, per l’annualità 2020.
Per poter accedere a tale fondo, i requisiti per l’anno in corso sono i seguenti:
avere un ISEE 2021 inferiore ad € 26.000,00;
Nessun componente del nucleo familiare deve avere la proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un immobile fruibile nella stessa provincia;
Aver ricevuto l’atto di convalida di sfratto per morosità;
Aver registrato il contratto di locazione;
L’abitazione non deve essere di lusso o di pregio;
Si deve essere residenti da almeno 1 anno nella casa in affitto per la quale si è ricevuto lo sfratto;
Si deve avere cittadinanza italiana o UE (se extracomunitaria occorre essere in possesso del permesso di soggiorno CE);
Sussistono dei criteri preferenziali, a parità di requisiti e in vista dell’esaurimento delle risorse: la presenza nel nucleo familiare di un minore, di un over 70 o di un invalido almeno al 74%, familiare in carico ai servizi sociali o alle ASL.
In conclusione
Insomma, si profilano tempi difficili per le parti di un rapporto locatizio. L’auspicio è quello di un intervento volto a salvaguardare il diritto degli inquilini in difficoltà, mediante l’ampliamento del plafond disponibile, così da allargare il numero dei potenziali beneficiari del Fondo. Senza tuttavia trascurare i locatori, chiamati a far fronte a scadenze erariali legate alla proprietà dell’immobile. Un intervento di defiscalizzazione a favore di tali categorie sarebbe probabilmente necessario e non più procrastinabile, se non si vuole affossare un comparto già in gravi difficoltà-
Utopia?
Stefano Manso