Le tipologie del contratto di locazione immobiliare

Contratto di locazione immobiliare: le tipologie

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Le tipologie del contratto di locazione immobiliare

L’immobile è bene rifugio per eccellenza. Sono sempre di più dunque i risparmiatori che si orientano verso un investimento “nel mattone”.
D’altro canto, non tutti godono della capacità economico-finanziaria di poter programmare investimenti a medio-lungo termine. Tale impossibilità si scontra tuttavia con la necessità di avere comunque la disponibilità di un immobile, da adibire tanto ad abitazione, quanto ad uso commerciale o artigianale.
Su tale apparente contrapposizione trova la genesi dell’ampia diffusione del contratto di locazione immobiliare.  Per meglio contemperare le esigenze di entrambe le parti esistono diversi tipi di contratto.
Senza pretesa di completezza, di seguito una breve rassegna utile a formarsi ad un’idea generale, partendo dalla distinzione di base tra immobili destinati ad esigenze abitative ed immobili destinate ad esigenze diverse.
LOCAZIONI AD USO ABITATIVO
  1. Locazione a canone libero (4+4).
  2. Locazione a canone concordato (3+2).
  3. Locazione a uso transitorio.
  4. Locazione per finalità turistiche.
  5. Locazione per studenti universitari.
LOCAZIONI AD USO DIVERSO 
  1.  Locazione sei più sei. 
  2.  Locazione novennale. 
  3. Attività professionale.
  4. Locazioni stagionali.
  5. Locazioni transitorie.

LOCAZIONI AD USO ABITATIVO

Esaminiamo in primo luogo gli immobili ad uso abitativo.  
1. Locazione a canone libero (4+4)
Il contratto in questione è caratterizzato dalla libertà nella determinazione del canone concessa alle parti. La durata minima legale è pari a 4 anni, rinnovabile per ulteriori 4 anni, fatte salve particolari ipotesi tassativamente elencate legate alle necessità del proprietario. Per i successivi quadrienni  il diniego di rinnovo è sempre ammesso.
2. Locazione a canone concordato (3+2)
In questa tipologia contrattuale il canone non è rimesso alla libera determinazione delle parti ma è prestabilito ad un prezzo (sempre inferiore a quello di mercato) concordato dalle organizzazioni rappresentative delle parti.
Tale “ingessatura”, rilevante sotto l’aspetto dell’entità del canone, viene compensata con l’attribuzione di maggiore elasticità sotto quello della durata del vincolo, che passa da 4 a 3 anni, rinnovabili per ulteriori 2.
I successivi rinnovi, in difetto di disdetta, sono sempre triennali.
3. Locazione a uso transitorio
Come suggerisce la parola stessa questo contratto è destinato a soddisfare esigenze transitorie dell’inquilino. Importante ricordare che tali esigenze devono sempre essere indicate in contratto.
La durata del contratto varia da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi, non rinnovabili. Vi è libertà di canone e nessun obbligo di preavviso di recesso.
4. Locazione per finalità turistiche
La durata di tale contratto, legate ad esigenze turistiche del conduttore, è evidentemente breve e, in ragione di tale motivo, libera.
Il contratto non è rinnovabile ed il recesso dell’inquilino è sempre ammesso. Tuttavia, difficilmente il diritto libero di recesso viene esercitato, in considerazione dal pagamento anticipato che di norma viene richiesto.
5. Locazione per studenti universitari
Questo contratto, destinato normalmente a studenti cd. fuori sede, ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Il canone è concordato da accordi con associazioni di categoria. In caso di recesso vi è obbligo di preavviso almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima.

LOCAZIONI AD USO DIVERSO  

Sono due le tipologia legali previste dalla (ancora in vigore) L. 392/1978 (cd. legge sull’equo canone), che ancora disciplina le locazioni ad uso diverso.
1. Locazione sei più sei
La locazione cd. sei più sei è relativa ad immobili urbani destinati allo svolgimento di attività  commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, agenzie di viaggio, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o anche all’esercizio di attività professionali.
La durata del contratto è di sei anni. Alla prima scadenza è sempre rinnovabile per egual periodo, fatte salve particolari ipotesi tassativamente elencate legate alle necessità del proprietario. Per i successivi periodi di sei anni il diniego di rinnovo è sempre ammesso.
Importante sapere che una clausola che prevedesse una durata inferiore a quella indicata dalla legge non potrebbe trovare applicazione in quanto affetta dal vizio della nullità.
2. Locazione novennale
La durata è invece di 9 anni ove l’attività esercitata dal conduttore sia alberghiera o assimilata (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, cinema e teatri, stabilimenti balneari).
Anche in tale ipotesi una clausola che prevedesse una durata inferiore sarebbe affetta da nullità.
3. Attività professionale
Ferma la durata di 6 anni rinnovabili, se l’attività svolta all’interno dell’immobile locato, il contratto presenta alcune peculiarità sue proprie rispetto alle locazioni cd. commerciali.
Segnatamente: il conduttore non hanno diritto ad indennità per la perdita di avviamento; non ha diritto di prelazione in caso di vendita e di nuova locazione dell’immobile locato; in caso di immobile locato a più professionisti, per la malaugurata ipotesi di decesso di uno di questi, nel contratto succederanno gli eredi del professionista defunto, unitamente agli altri professionisti conduttori.
4. Locazioni stagionali
Il contratto in questione è relativo alla locazione di immobili ove viene esercitata un’attività stagionale, estiva o invernale.
In tale ipotesi, sorge in capo al proprietario l’obbligo legale di cedere l’immobile in locazione per il medesimo periodo stagionale dell’anno successivo (e così di anno in anno per sei anni, per le attività commerciali, e di nove anni per quelle alberghiere e affini) al medesimo conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
5. Locazioni transitorie
Anche un’attività commerciale può essere caratterizzata dalla transitorietà. Si pensi al fenomeno dei cd. “pop-up shops”, vale a dire quegli esercizi che operano per un breve lasso temporale, necessario, ad esempio, al lancio di un prodotto.
La durata è libera e il conduttore, analogamente alle ipotesi di locazioni per attività professionali, non ha diritto all’indennità di avviamento né alla prelazione in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato.
 
La presente è da intendersi esclusivamente quale breve e riepilogativa rassegna delle tipologie contrattuali. Per maggior approfondimenti sulla disciplina, si rimanda a precedenti interventi pubblicati su questo blog.
Stefano Manso
 

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