Competenze
La figura dell’amministratore di condominio richiede un’elevata professionalità e ciò in considerazione dei numerosi adempimenti che la legge gli richiede.
Egli deve infatti:
- dare esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominale e curare l’osservanza del regolamento condominiale (art. 1130 n.1);
- disciplinare l’uso delle cose e dei servizi comuni nell’interesse dei condomini (art. 1130 n.2);
- compiere gli atti conservativi sulle parti comuni dell’edificio (art. 1130 n.4);
- eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 n.5);
- curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale e svolgere ogni adempimento relativo alla sicurezza dell’immobile (art. 1130 n.6);
- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e di revoca dell’amministratore e del registro di contabilità (art. 1130 n.7);
- conservare la documentazione inerente alla propria gestione (art. 1130 n.8)
- fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali pendenze giudiziarie (art. 1130 n.9);
Rinnovo mandato
L’incarico ha durata di un anno. Alla prima scadenza il mandato si rinnova automaticamente (in assenza, cioè, di revoca) per un altro anno senza bisogno di una nuova delibera di nomina da parte dell’assemblea.
Solo alla scadenza del secondo anno, e via, via, dei successivi, sarà, invece, necessario che l’assemblea si esprima deliberando, se intende rinnovare l’incarico, sulla conferma dell’amministratore.
Occorrerà raggiungere i 500/1000 millesimi e la maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 4 c.c., che richiama il comma 2) per confermare in carica l’amministratore.
Con le medesime modalità a partire dal secondo anno sarà possibile non rinnovare l’incarico e procedere alla nomina di altro amministratore.
Revoca
Sarà sempre possibile per i condomini revocare l’incarico senza attendere la scadenza annuale.
Intanto, per le ipotesi in cui, per qualsiasi motivo, venga meno l’intuitus personae , l’incarico può essere sempre revocato anche senza una giusta causa da parte dell’assemblea. Occorrerà, in quel caso, corrispondere il compenso sino alla scadenza del mandato. L’amministratore potrà sempre chiedere il risarcimento dei danni (se esistenti e dimostrati) derivanti dalla revoca anticipata.
Viceversa, nessuna tutela risarcitoria spetterà all’amministratore che si sia macchiato di gravi inadempienze che legittimano la revoca per giusta causa. In tal caso l’amministratore può essere revocato sia dall’assemblea condominiale che, su istanza anche di un singolo condomino, dall’autorità giudiziaria.
Vediamo i casi di revoca per giusta causa:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personaledell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali, dei verbali assembleari e dei registri contabili ed all’obbligo di fornire al condomino richiedente la documentazione relativa alle spese ed oneri condominiali;
8) l‘omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici, fiscali e professionali.
Ove si optasse per la revoca giudiziale, sotto l’aspetto procedurale è opportuno evidenziare che il procedimento specifico, in virtù della deroga prevista dall’art. 5 del dlgs n. 28/2010, non rientra tra le ipotesi di mediazione obbligatoria, e ciò nonostante abbia ad oggetto una controversia in materia condominiale e, per tale motivo, soggetta, in termini assoluti, al procedimento di mediazione come condizione di procedibilità per l’azione in giudizio.
Modalità della revoca assembleare
Ai sensi dell’art. 1129 cod. civ. la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina – quindi, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio – con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Quanto alle modalità di convocazione dell’assemblea, l’art. 66 L’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile dispone: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”
Pertanto, l’assemblea straordinaria può “essere convocata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio”.
Per far sì che l’assemblea sia valida, occorre:
1) stabilire la data di prima e seconda convocazione;
2) indicare il luogo dove si terrà;
3) specificare l’ordine del giorno con dicitura «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»;
4) porre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio;
5) inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari.
Svolgimento dell’assemblea
Come già anticipato, il quorum costitutivo è pari ad almeno la metà del valore dell’edificio, il quorum deliberativo sarà rappresentato dalla maggioranza semplice dei votanti.
Per l’ipotesi in cui l’amministratore si presenti, essa si svolgerà regolarmente, ove soddisfatte le maggioranze richieste.
Per l’ipotesi in cui l’amministratore non si presenti,l’assemblea avrà facoltà di riunirsi ugualmente. In tal caso verranno nominati – tra i presenti – un presidente e un segretario. Seguirà infine la verbalizzazione della revoca di mandato all’attuale amministratore e si procederà con la nomina di un nuovo amministratore nelle usuali modalità. Di norma, l’assemblea rappresenta solo un passaggio formale di ratifica di una decisione precedentemente assunta dai condomini che intendano revocare la fiducia all’amministratore attuale per conferirla al nuovo, nominativo di norma già individuato e preventivamente optato di comune accordo tra i condomini medesimi.
In conclusione
Per le ipotesi (non infrequenti) in cui il condominio si determini a non attendere la scadenza annuale dell’incarico, si potrà in ogni tempo procedere alla revoca dell’amministratore (ed alla nomina del nuovo).
Riassumendo:
1) Sia per giusta causa che in assenza di essa. Dovrà essere deliberata in un assemblea straordinaria, da convocarsi dietro richiesta da parte di almeno due condomini che rappresentino 1/6.
2) Qualora l’amministratore dovesse rifiutarsi di convocare l’assemblea o allungare i tempi o quest’ultima non dovesse riunirsi per mancanza delle presenze o dei numeri necessari a votare, il singolo condomino può rivolgersi al giudice, ma solo se la revoca è giustificata da giusta causa.
3) Autoconvocazione. La legge stabilisce infatti che l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando gliene è fatta richiesta «da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
4) Prima dell’assemblea è auspicabile che i condomini si riuniscano informalmente, almeno in un numero tale da garantirsi poi una maggioranza sufficiente all’approvazione della revoca e votare congiuntamente la mozione di sfiducia.
5) Una volta provveduto alla revoca è sempre consigliabile, se l’intento e quello di interrompere immediatamente il rapporto, nominare subito un nuovo amministratore.
Stefano Manso